Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier et que vous devez contracter un prêt pour financer cette acquisition, il est essentiel de connaître votre capacité d'emprunt.
Cela vous permettra de déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter et de savoir quels biens vous pouvez visiter.
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter et dépend de vos revenus, de vos charges (y compris vos mensualités si vous avez déjà des prêts en cours) ainsi que des caractéristiques du prêt immobilier que vous envisagez de contracter (montant des mensualités notamment). La banque calcule votre capacité d'emprunt dans la limite de 35% d'endettement maximum (assurance emprunteur comprise), comme le recommande le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2021. Autrement dit, votre reste à vivre doit être d'au moins 65%.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, la banque doit connaître vos revenus, vos charges, le montant de votre apport personnel (généralement d'au moins 10% à 20 %
du prix d'achat du bien) ainsi que l'âge de l'emprunteur et du co-emprunteur. Si vous percevez des revenus locatifs, la banque ne prend en compte que 70% de ceux-ci dans son calcul pour tenir compte du risque de vacance locative.
Pour anticiper votre futur emprunt immobilier, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne, notamment sur les sites des courtiers en crédits immobiliers tels que Meilleurtaux ou Cafpi.
Depuis
2021, la capacité d'emprunt est limitée à 35% d'endettement (assurance emprunteur comprise), mais les établissements bancaires peuvent aller au-delà de ce taux d'endettement maximal pour 20% des nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil. Toutefois, 80% de cette marge de flexibilité est dédiée aux acheteurs d'une résidence principale.
Si vous souhaitez emprunter pour investir dans l'achat d'un bien locatif, la banque ne prendra en compte que 70% des revenus locatifs que vous allez percevoir, ce qui tient compte des risques de loyers impayés et de vacance locative. Pour calculer votre capacité d'emprunt en cas d'investissement locatif, les revenus des futurs loyers seront intégrés soit en les ajoutant à vos revenus financiers, soit en les déduisant des charges.
Il faut également tenir compte de votre emprunt en cours si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, de même que si vous avez un loyer à payer pour vous loger ou aucune mensualité à charge. La formule de base pour calculer votre capacité d'emprunt reste la même que celle décrite précédemment, en tenant compte des futurs revenus locatifs et potentiellement de votre crédit immobilier déjà en cours pour votre résidence principale (ce qui influera sur votre taux d'endettement).